Se você tem um comércio, invariavelmente deve ter um contrato de locação de imóvel comercial.
Ele é regido pela mesma Lei do contrato residencial, isto é, ambos são regulamentados por meio da Lei do Inquilino (Lei nº 8.245/1991). Todavia, embora a estrutura dos dois seja semelhante, existem particularidades às quais se deve prestar especial atenção quando falamos sobre o primeiro tipo.
Inicialmente, cumpre destacar que o local onde está situada uma empresa ou comércio é um investimento, uma vez que existem estabelecimentos mais conhecidos por sua localidade do que somente pela empresa que ali se encontra.
Imagine, por exemplo, uma farmácia situada em uma rua predominantemente residencial. Agora, imagine a mesma farmácia, mas dessa vez na mesma rua de um grande hospital. Outro exemplo: pense em uma loja de artigos para viagem situada dentro de um aeroporto e na mesma loja, mas em uma rua fora do aeroporto.
Concorda que os diferentes contextos podem influenciar diretamente na rentabilidade dos comércios hipotéticos que mencionamos?
Por essa razão, é importante que algumas cláusulas específicas sejam observadas quando falamos sobre a locação comercial, visto que a escolha do lugar é um fator determinante no que tange a prosperidade do referido negócio. Logo, se sua empresa tem como objetivo prosperar e se manter ativa no mercado, trata-se de um investimento.
Contudo, a maior preocupação de uma locação comercial é o seu término quando estamos diante do fato mencionado acima, ou seja, nas ocasiões em que o ponto é de grande importância para o negócio e uma mudança de localização poderia prejudicar significativamente seu desempenho. Assim, devemos observar cláusulas que tragam maior segurança ao inquilino, bem como ao proprietário, a fim de que isso não gere problemas futuros entre as partes.
A primeira delas é ter uma prazo fixado, isto é, o contrato precisa ter prazo determinado, sendo que o locador não poderá reaver a posse do imóvel sem respeitar a referida data, salvo nas hipóteses de determinação legal, reformas que visem agregar valor ao bem, ou quando o próprio locador precisa do imóvel para uso pessoal, desde que comprovado.
Além disso, se faz necessária a inclusão de uma cláusula de direito de inerência, sendo ela responsável por assegurar ao inquilino o direito de renovação automática do contrato (independente da vontade do locador) pelo prazo de até 5 (cinco) anos, desde que este esteja explorando o mesmo ramo comercial no local por um período mínimo de 3 (três) anos, de maneira ininterrupta.
Ademais, além dessa questão do período de contrato, cabe ao inquilino, antes da formalização, se certificar de que o imóvel possui todos os alvarás e condições necessárias para a exploração de sua atividade, isto é, dependendo do ramo comercial ao qual pertence, o inquilino deve se resguardar de que o imóvel atende aos requisitos exigidos pela legislação, como o Habite-se, AVCB, acessibilidade, dentre outros.
Deste modo, considerando a relevância que um “ponto empresarial” possui para que o inquilino exerça sua atividade, o contrato de locação comercial precisa ser muito bem elaborado, ao mesmo tempo em que deve buscar proteger ambas as partes, evitando desentendimentos futuros, principalmente quanto à manutenção do local.
