A compra e venda de imóveis é uma prática da sociedade que nunca sai de moda, isso porque as pessoas continuam com a necessidade de abrigo, seja para moradia ou para atividade empresarial.
Uma aquisição de bem imóvel é algo muito importante e dificilmente é algo simples, isso porque envolve pessoas, profissionais e burocracias necessárias. Em regra, são envolvidos em um negócio de compra e venda de imóvel: o vendedor, o comprador, os advogados desses, o corretor imobiliário e o tabelião que registra a venda, tornando-a pública.
Com a internet muitas coisas boas aconteceram, como por exemplo a possibilidade de conhecer um imóvel pela internet, busca de certidões, entre outros, mas também há o lado negativo. O número de golpes pela internet tem crescido muitos negócios são feitos com pessoas que podem ter problemas a serem esclarecidos pela justiça e por esse motivo, o “due diligence” se destaca na área, auxiliando proprietários e pretendentes a fecharem negócios e mesmo na escolha de imóveis.
O que é due diligence?
A tradução de “due diligence” significa “diligência prévia”.
O termo é muito comum no cotidiano empresarial, especialmente ao firmar um contrato, uma empresa habitualmente faz o due diligence necessário para assinar com outra empresa e conhecer seus riscos.
Vale dizer, muitas empresas fazem due diligence para assinar um contrato cotidiano. E para comprar ou vender um imóvel, você faz due diligence?
Resumidamente, o due diligence compreende um conjunto de medidas preventivas organizadas, de forma sistemática e adotadas por profissionais com experiência no ramo imobiliário. É altamente aconselhável que a diligência seja feita em conjunto entre advogado e corretor imobiliário, trabalhando de forma multidisciplinar, buscando sempre assessorar para o negócio acontecer de forma segura para todos.
Na prática, os dois lados possuem suas inseguranças e medos. Por um lado, o vendedor/locador tem medo de não receber o valor de uma venda ou locação e por outro lado, o comprador/locatário tem medo de estar comprando/alugando um imóvel que pode ser o objeto de uma penhora, hipoteca ou outra restrição.
A existência da due diligence tem como intuito reduzir os riscos do negócio, alcançando o melhor resultado a ambas as partes, evitando demandas judiciais, por exemplo. Em especial a parte jurídica, listamos as principais atividades:
I) Elaboração/revisão do contrato;
II) Análise das certidões;
III) Análise de processos judiciais, se houver;
IV) Negociação.
Qual o intuito do due diligence no ramo imobiliário?
Através da análise minuciosa das certidões, contratos e demais documentos, o advogado visa diminuir a possibilidade de algum assunto ser discutido judicialmente posteriormente.
A análise da matrícula do imóvel para se certificar que o imóvel de fato pertence ao vendedor e as certidões negativas perante os órgãos competentes para se ter segurança de que o vendedor não possui processos que possam ser objeto de penhora do imóvel em questão.
É importante analisar os documentos pessoais e requerer certidões das partes para certificar a idoneidade de todos.
Por todo o exposto, pode-se dizer que o principal objetivo do due diligence é trazer segurança jurídica aos negócios imobiliários, colaborando com negociação, quando for o caso, além de elaboração e revisão de contratos.
Quais são os documentos necessários para a due diligence no direito imobiliário?
Os documentos podem alterar de caso a caso, pois cada imóvel é único e as pessoas envolvidas podem alterar os documentos necessários, mas abaixo listamos os principais:
a) Documentos do vendedor: RG, CPF ou CNPJ e contrato social se for pessoa jurídica.
b) Certidão emitida pela justiça federal e estadual para verificar existência de processo judicial em nome do proprietário, já que uma suposta dívida pode comprometer o bem imóvel;
c) Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem e se está registrado em cartório;
d) Certidão negativa de débitos condominiais;
e) Certidão de inscrição do vendedor no SPC ou SERASA;
f) Certidão negativa de tributos estaduais e federais;
g) Declaração de participação em sociedade de pessoa jurídica.
h) Documentos do imóvel: Matrícula do Registro de Imóvel, Escritura pública do imóvel; Certidão de “Habite-se”; Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.
Há outros documentos que podem ser objeto da diligência?
A Lei 13.097/2015 traz uma orientação importante para o profissional que pratica a due diligence imobiliária:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Na prática, o que isso significa? Significa que toda transferência a qualquer título será válida e eficaz, salvo de houver alguma averbação na matrícula do imóvel os atos dispostos no artigo transcrito acima.
Dessa forma, terceiros de boa-fé que adquirem um imóvel sem registro de restrição ou existência de ação judicial na matrícula do bem, ficam resguardados. Vale ressaltar que a não existência de averbações, por si só, não gera uma segurança absoluta ao negócio, mas é um indicativo inicial para proceder com a diligência necessária e mitigar outros riscos.
E o Código Civil?
Entre outras legislações, o Código Civil também regulamenta uma série de direitos e obrigações relacionados aos negócios de compra e venda de imóvel.
Em apertada síntese, é necessário saber que qualquer negócio jurídico pode ser anulado se houver algum vício, mesmo que constatado posteriormente à celebração do contrato pelas partes.
Isso é, se no negócio houver algum vício constatado, o comprador pode perder o bem imóvel adquirido, a depender de cada situação em específico. E por isso o processo de due diligence no ramo imobiliário se tornou tão importante, para diminuir todos os riscos possíveis de se fazer um negócio que pode ser anulado futuramente.
