A inadimplência nos condomínios é algo muito comum, a dinâmica da inadimplência inclusive é um dos pontos fortes dos condomínios, sempre tem um condômino que está devendo, mas nem sempre é o mesmo condômino, e essa dinâmica faz o condomínio sempre ter uma reserva, pois é certo que o valor de inadimplência vai ser recebido, mais cedo ou mais tarde, através da cobrança dos valores.
O condomínio pode efetuar a cobrança amigável, extrajudicialmente, e não havendo resultado, iniciar a cobrança na forma judicial. Acontece que muitas vezes os moradores possuem problemas pessoais entre si em razão da convivência, muitas vezes de muitos anos e isso pode ser o motivo de uma das partes ultrapassar o limite.
A cobrança é lícita, aliás, ela é esperada pelos demais condôminos, contudo, deve-se atentar a certos detalhes. Os condôminos têm o direito de saber tudo sobre a saúde financeira do condomínio, afinal, eles são parte do condomínio e existe a previsão legal da reunião anual para debater sobre a previsão orçamentária do novo exercício e discutir sobre o exercício vencido.
Na prestação de contas, é necessário que o condomínio informe qual o apartamento deve, o que deve e desde quando deve. Contudo, não é aconselhável que seja exposto o nome do condômino.
A exposição indevida pode configurar dano moral, e todo dano deve ser reparado, ou seja, se o condomínio extrapolar no direito de cobrança e expor o condômino, o condomínio poderá ser condenado à reparação de danos morais.
Cumpre esclarecer que o dano moral não pode ser simplesmente alegado sem prova que suporte o que foi narrado, aquele que alegar ter sofrido um dano moral deve comprová-lo.
Existem duas teorias que proíbem a exposição do nome do condômino, a teoria da dívida propter rem e a teoria da exposição indevida.
A teoria da dívida propter rem, tem suporte no sentido de que o titular da dívida é o apartamento em si e não a pessoa proprietária. Aliás, propter rem, traduzido do latim significa “própria da coisa”, ou seja, a dívida é própria do apartamento e não do proprietário em si.
Por exemplo, quando uma pessoa vende um apartamento que tem débitos de condomínio, a dívida fica com o apartamento e o novo proprietário, a dívida não segue o ex-proprietário vendedor.
Então dessa forma, pela teoria da dívida propter rem, não se pode expor o proprietário do imóvel porque a dívida seria do apartamento e não do proprietário momentâneo.
Por outro lado, há a segunda teoria, a teoria da exposição indevida. Há quem entenda que a exposição do nome do devedor perante terceiros configura um constrangimento indevido.
O constrangimento é algo muito pessoal, algumas pessoas sentem-se constrangidas por coisas diferentes, por esse motivo situações como essa são tratados caso a caso.
Há por outro lado, uma controvérsia a teoria de que não pode ser feito uma exposição do nome do devedor.
No Estado de São Paulo, por exemplo, há uma Lei Estadual (Lei 13.160/2008) que alterou a Lei 11.331/2022 para incluir especificamente a possibilidade do protesto de títulos oriundos de débitos condominiais, vejamos:
“7 – Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante.”
Ou seja, se há a possibilidade de proceder com o protesto do título, por que não poderia incluir o nome do condômino devedor na inadimplência?
A verdade é que não existe uma resposta objetiva sobre poder ou não poder, o que gera grande insegurança para os profissionais que atuam na área, como síndicos, advogados e administradoras de condomínio.
Em medida de cautela, visando mitigar riscos desnecessários, entende-se por melhor medida expor somente o número da unidade, assim, evita-se uma discussão sobre um possível dano moral.
