Afinal, há uma diferença entre o proprietário do imóvel e o seu inquilino, mas como funciona na prática? Quais são os direitos e deveres do inquilino, perante o condomínio?
Primeiramente, é importante destacar que o conceito de condômino é diferente do inquilino. Inquilino é aquele sujeito que faz uso da locação de determinado apartamento ou casa, enquanto o condômino, está ligado ao conceito de propriedade.
O Código Civil disciplina os direitos e deveres dos condôminos nos artigos 1.335 e 1.336, mas ali não se lê nada sobre o inquilino.
Já estabelecemos que o inquilino não é o proprietário e, possui relação de locação com o imóvel, é o locatário.
Para entender melhor sobre os direitos do locatário é necessária a análise da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
A princípio, deve prevalecer o contrato entre o inquilino e o proprietário e também na Lei, e na Lei do Inquilinato encontramos disciplina sobre o pagamento das taxas condominiais, por exemplo:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
[…]
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- g) constituição de fundo de reserva. (…)”
Dessa forma, ao obrigar o locador ao pagamento das despesas acima descritas, por uma dedução lógica, desobriga o inquilino.
Já no artigo 23 da mesma Lei, encontramos os deveres do locatário e separamos as principais obrigações no cotidiano do inquilino:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
[…]
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
[…]
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
[…]”
Percebemos que a Lei determina que o inquilino cumpra a convenção e o regulamento interno, e entramos em uma outra discussão que foge da questão financeira e inicia a discussão sobre um tema mais polêmico, o comportamento e o cumprimento das normas internas do condomínio, seja em respeito a convenção ou ao regulamento interno.
As duas dúvidas mais frequentes sobre o tema são: Se o inquilino não pagar uma multa por infração ao regulamento interno, o proprietário é obrigado a pagar? E a outra dúvida, é se o inquilino pode participar das assembleias do condomínio.
Afinal, de quem é a responsabilidade do pagamento da multa por infração ao regulamento interno?
A resposta é simples, o responsável é o proprietário, contudo, se o inquilino não pagar ao proprietário, este poderá fazer uma cobrança ao inquilino, ou seja, o proprietário deve pagar ao condomínio, mas poderá cobrar o valor do seu inquilino.
O inquilino pode participar das assembleias do condomínio?
Essa resposta já não é tão simples. O inquilino pode participar sim, contudo, para participar amplamente da discussão do dia, o inquilino precisa apresentar uma procuração com poderes para representar o proprietário. Vale dizer, o inquilino pode comparecer, votar e ser votado, mas em forma de representação, caso um inquilino apresente uma procuração para concorrer a função de conselheiro do condomínio e consiga os votos necessários, o verdadeiro conselheiro será o proprietário.
Nesse caso, o inquilino funciona apenas como um meio de representar a ausência do proprietário no dia da assembleia e todos os demais direitos e deveres a partir da eleição, serão sobre o proprietário eleito conselheiro.
O inquilino pode participar das assembleias de condomínio sem procuração?
Esse tema é muito polêmico, mas a Lei prevê essa possibilidade em certos casos.
A hipótese em que a Lei permite o inquilino de participar, é na assembleia de previsão orçamentária, especificamente no assunto das despesas ordinárias, apenas. O inquilino só pode participar caso o proprietário não compareça.
Nesse sentido, o artigo 83, §4º da Lei do Inquilinato:
“4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”
O Código Civil não prevê essa possibilidade, e por ser mais recente que a Lei do Inquilinato, há quem diga que deve prevalecer o Código Civil, por outro lado, no direito, quando existe um conflito aparente de normas, a Lei especial deve prevalecer sobre a Lei Geral, ou seja, prevaleceria o entendimento da Lei do Inquilinato, no sentido de que o inquilino poderia participar nesses casos.
Se analisarmos bem, percebemos que existe uma lógica no raciocínio, na leitura acima compreendemos que o inquilino é obrigado a pagar as despesas da manutenção básica do condomínio e o proprietário deve arcar com as despesas de longo prazo do condomínio, tais como pintura, fundo de reserva, obras de reformas ou acréscimos, despesas de decoração, entre outros. Assim sendo, o inquilino pode participar das discussões que dispõem sobre as despesas que a Lei determina como obrigação dele.
Assim, por ser um tema já polêmico por si só, é aconselhável ao inquilino que pretenda participar de assembleias, compareça com todos os documentos em mãos, seu documento pessoal com foto, o contrato válido de locação e a redação do artigo da Lei em mãos.
É altamente aconselhável a presença de um advogado nas assembleias de condomínio, justamente para auxiliar ao presidente da mesa em temas como esse. Vale lembrar que quem aceita ou não a participação do inquilino na assembleia é o presidente da mesa e não o síndico ou administradora do condomínio.
