O Condomínio tem legislação própria, trata-se da Lei 4.591/64, bem como o Código Civil brasileiro, além da própria convenção do condomínio.
Nas normas legais encontramos diversos aspectos que devem ser obedecidos para a assembleias, tais como a) A forma de contar os votos da assembleia; b) O intervalo entre as chamadas; c) O prazo para convocação; d) Quem pode presidir e secretariar as assembleias; e) Os quóruns para os diferentes tipos de votação; f) Uso de procurações em assembleias; g) O que pode ser decidido em assembleia; h) O que pode ser feito se o síndico não convocar a assembleia.
É muito importante esclarecer que as determinações e deliberações em assembleia representam a maioria do condomínio, mesmo que na assembleia não compareça todos os condôminos. Aquele que deixa de comparecer na assembleia tem de aceitar o que ali fora decidido, ainda que não concorde com as deliberações ali feitas.
A forma de se contar os votos na assembleia pode ter variações, pois o Código Civil determina que os votos sejam contados pela fração ideal, ou seja, o condômino que tem uma fração maior, deve não só pagar uma taxa condominial maior, mas também ter o seu voto computado proporcionalmente. Contudo o artigo 1.352, parágrafo único, (Lei 10.406/2002) abre exceção para os casos em que a convenção do condomínio determine diferente, como por exemplo o voto por apartamento.
Outro tema importante é o intervalo entre as chamadas, pois existe um padrão de 30 minutos, contudo esse intervalo entre a primeira e a segunda chamada deve estar na convenção do condomínio e há casos que a convenção prevê um intervalo de uma hora, por exemplo.
Um assunto muito delicado é o prazo para se convocar uma assembleia, pois na convenção do condomínio deverá constar o prazo, isto é, quantos dias de antecedência da assembleia deverá ser feita a convocação. De acordo com o artigo 9, § 3º, alínea “h” da Lei 4.591/64, na convenção constará: “o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;”. Aconselha-se o prazo mínimo de uma semana, para que os condôminos possam se programar para comparecer, mas nada impede da convocação se dar com maior prazo para os condôminos se organizarem e comparecem em maior número.
A Lei é omissa quanto a eventuais regras para presidir e secretariar a assembleia, contudo a convenção do condomínio deve tratar do assunto e não é incomum encontrar diferentes regras em diferentes convenções condominiais. A convenção pode estipular por exemplo, que o síndico fica impedido de presidir a assembleia, contudo o mais comum é encontrar a norma de que os presentes devem eleger um presidente, bem como também devem eleger um secretário para fazer a ata da assembleia.
Regras como o presidente eleito escolher um secretário entre os presentes tem sido cada vez mais frequente, contudo se na convenção não houver norma sobre a escolha do secretário, os presentes devem escolher um secretário. É importante explicar que apesar de um funcionário da administradora do condomínio geralmente estar presente e se voluntariar para secretariar, não torna obrigatório, embora muitas vezes a forma com que se conduz a assembleia possa deixar uma impressão diferente, se você alguém for contra, pode se voluntariar e candidatar-se para secretariar.
Frisa-se o trabalho do presidente da assembleia é conduzir os trabalhos, dar palavra as pessoas, e oportunamente encerrar os trabalhos, enquanto a função do secretário é subscrever a ata da assembleia, da qual o presidente embora tenha conduzido o trabalho, não pode alterar o conteúdo, já que essa função é do secretário.
Os quóruns para os diferentes tipos de votação é um tema muito recorrente, pois na mesma assembleia é possível que se tenha temas que possam ser votados e aprovados pela maioria dos presentes, alguns temas requerem quórum especial.
No momento em que se recebe a convocação com a pauta da assembleia, é possível saber o quórum necessário. A rigor a Lei determina que a maioria dos presentes é o quórum ordinário. Há exceções em temas como aprovação de alteração da convenção, benfeitorias voluptuárias, construção de pavimento, entre outros.
O condômino que não puder comparecer pode fazer valer o seu voto através de um procurador. Esse procurador não precisa ser advogado, pode ser um amigo, parente ou mesmo o vizinho. Ultimamente tem sido comum encontrar limitações para o uso de procurações. O uso de procurações não deve ser limitado, porque assim prejudica os que não puderam comparecer, mas providenciaram as devidas procurações. Eventualmente em alguns condomínios um condômino acaba apresentando diversas procurações e determinando o rumo das decisões, mas é direito de quem não pôde comparecer constituir um procurador. É importante que as procurações sejam específicas para aquela determinada assembleia, assim evita-se a chance de fraudes.
Outro tema muito polêmico são os assuntos discutidos na assembleia. Na assembleia só se pode deliberar sobre o que foi convocado para tanto, ou seja, por mais que algum condômino tenha alguma ideia extraordinária, se essa deliberação não foi colocada na ordem do dia, desde a convocação, esta deverá aguardar a próxima assembleia. Nenhum condômino poderá ser pego de surpresa, nem na assembleia e nem aqueles que não compareceram, pois o não comparecimento de determinada pessoa pode ser resultado do desinteresse pela própria pauta.
Anualmente o síndico deve convocar a assembleia geral ordinária, contudo, se o síndico não o fizer, os condôminos podem fazer a convocação nos termos do artigo 1.350, § 1º do Código Civil, mediante a reunião de ¼ (um quarto) dos condôminos.
Outra possibilidade é que a requerimento de qualquer condômino o Juiz decida, na hipótese dos condôminos não se reunirem.
Esses são temas importantes para se conhecer antes de ir à assembleia do seu condomínio, pois como se observa, nem tudo o que é costume é certo, e qualquer assembleia poderá ser impugnada pelo condômino que tiver eventuais prejuízos ou direitos cerceados por erros quanto as deliberações assembleares.
Conheça seus direitos, informe-se!
